'부동산 투자, 세테크를 잘해야 성공한다'
부동산 세금 규제가 강화됨에 따라 세테크 전략을 어떻게 짜느냐에 따라 그 결과가 크게 달라진다.

실제 부동산 투자 수익은 투자금액 대비 가격 상승 수익률과 추가로 들어가는 세금 비용을 합산한 결과이기 때문이다.
최근 부동산시장이 보합 안정세를 보이고 있는데 반해 세금 부담은 하반기를 중심으로 내년, 내후년 계속 늘어날 전망이어서 앞으로 세테크 전략의 중요성은 더욱 높아질 것이다.

특히 올 해는 1세대 2주택자 양도세와 취득, 등록세가 실거래가 기준 과세로 달라졌고 종합부동산세 대상도 6억이상 주택으로 확대된 상황이다.
과표 기준이 되는 주택 공시가격 등도 크게 올라 보유세 부담이 더욱 커졌다. 내년부터는 모든 부동산 거래 과세 기준이 실거래가로 바뀌고 1세대 2주택자 양도세는 세율이 50%로 중과 적용되는 등 세 부담이 더욱 늘어난다.

강화된 세금 규제로 서민들은 공황상태다. 특히, 다주택자나 고가주택을 보유한 소득이 없는 고령자는 어떻게 대처를 해야 하는 지 고민이 이만저만 아니다. 강화되는 부동산 양도세와 종합부동산세 등 각종 세제 변화에 따른 하반기 세테크 전략을 알아본다.

◆ 보유세 부담 커졌다
당장 하반기 7월과 9월에 재산세, 12월에 종합부동산세를 크게 오른 공시가격 기준으로 납부해야 한다.

하지만 보유세 과세는 매년 6월1일 기준으로 등기부 상에 등재된 부동산을 소유한 사람을 대상으로 하므로 하루라도 뒤에 등기를 한다면 세금납부 대상이 되지 않는다.
이에 따라 6월에 입주예정인 단지들이 보유세 부담을 피하기 위해 입주 일정을 연기하고 있는 실정이다.

종합부동산세는 지난 해까지 9억원 초과 주택, 개인별 합산이었으나 올해 부터는 세대별 합산으로 6억원 이상 주택에 대해 구간대별 1~3% 세율을 적용한다. 나대지는 6억 원 이상에서 3억원 이상으로 대상이 확대된다.

현재 70%인 과표 적용률도 오는 2009년까지 매년 10%씩 올라 100%로 조정될 예정이다. 세부담 상한선도 작년 대비 1.5배에서 3배로 늘어났다.
6억원 이상의 주택을 보유한 1세대 1주택자 경우라도 예외는 없다.

또한 세대별 합산이므로 3억원 주택 2채를 갖고 있어도 종합부동산세 부과 대상자가 된다. 그러므로 투자성이 없는 중저가 아파트를 여러 채 보유하는 것 보다는 알짜 지역에서 대단지 30~40평형대 4~5억 원 정도 시세의 주택을 보유하는 것이 수익률을 고려할 때 유리할 수 있다.

보유세 부담을 줄이기 위해서는 6억원 이상 주택을 구입하지 않는 것이 상책이다. 하지만 서울 강남권 등은 30평형대 이상 평형의 웬만한 아파트 및 주택은 6억 원이 넘는다.

또한 강북권도 대형 평형대는 6억 원이 넘어 큰 평수에 살고 싶은 수요자들은 6억 원 이하 아파트를 찾기는 어렵다. 그러므로 큰 평수로 이사를 하려고 한다면, 서울과 인접한 경기권으로, 입지여건 및 향후 전망 등을 살펴본 후. 눈을 돌려보는 것도 방법이다.

◆ 집 팔때 양도세 부담
1세대 2주택자 중 집을 팔려고 계획하고 있다면 올해 안에 처분해야 한다. 현재 1세대 2주택자에 대해서 투기지역 상관없이 실거래가로 양도세를 부과하고 있지만 내년부터는 양도세를 50%로 중과 적용한다.

또한, 내년부터 장기보유특별공제도 배제된다. 한편 올 들어 관리처분계획인가를 받았거나 이후 취득하는 재건축, 재개발 등 조합원 입주권은 주택 수 산정에 포함된다.

다주택자라면 양도세를 줄이기 위해 우선, 보유 주택 수의 정확한 계산과 중과 대상에서 제외되는 주택이 있는 지를 먼저 확인해야 한다. 수도권, 광역시 소재(일부 군,읍,면 지역 제외)와 기타지역에 소재하는 주택으로서 기준시가 3억 원을 초과하는 주택에 대해서만 다주택 수 계산에 포함된다.

또한, 장기임대사업주택, 5년이 경과되지 않은 상속주택, 소형주택 등은 중과대상에서 제외된다.
결과적으로 처분 순서에 따라 중과 적용 내용이 달라지게 되므로 어느 것을 먼저 파는 것이 좋은 지 꼼꼼히 따져 보고 결정해야 한다.

중과대상 주택을 먼저 처분해 1세대 2주택 이상 중과 대상에서 벗어날 수 있다면 적극 활용하는 것이 좋다. 단, 재건축 등 정비구역으로 지정된 지역의 소재 주택은 예외이다.

1세대 1주택자들은 최대한 비과세 요건을 갖춘 후 매도를 해야 한다. 현재 비과세 요건은 3년 보유(서울, 과천 및 5대신도시는 2년 거주 포함) 조건을 충족시키면 된다. 단, 6억 원 이상 고가주택은 비과세 요건을 갖추어도 양도세가 부과된다.

◆ 집 살때 거래세 부담 줄었다
취득, 등록세 부담은 다소 줄어들었다. 세율이 종전 4%에서 올해 2.85%로 1.15%포인트 낮아졌다. 거래세 인하는 개인간 주택 거래분에 대해서만 적용되며, 개인과 법인간 거래인 분양 아파트는 제외된다.

다만 과세표준 가액이 기준시가에서 실거래가로 바뀌면서 실제 거래세 부담은 줄어들지 않았고 신규분양 아파트의 경우 거래세 인하가 적용되지 않아 형평성 문제가 제기되기도 했다.

이에 따라 정부가 거래 활성화를 위한 거래세 인하 계획을 추가로 가지고 있는 상황이다.
지난 5월 말 지방선거가 여당 참패로 막을 내리면서 정부와 여당 간에 세제 정책 변경에 대한 설전이 오가고 있다.

거래 활성화를 위해 거래세를 빠른 시일 내에 추가 인하하고 1주택자 중심으로 보유세 부담을 조정해 줘야 한다는 여당과 기존 정책을 유지하겠다는 정부가 팽팽히 맞선 가운데, 시장에서는 그에 따른 기대감으로 가격이 움직이는 등 영향을 받기도 했다. 그만큼 부동산 투자에 있어 세 부담이 큰 부분을 차지하기 때문.

6월 중순 현재는 아직 이렇다 할 결정된 사항이 없고, 거래시장 자체가 침체된 양상이어서 별다른 움직임이 없으나 비수기 이후 가을 시장이 오고, 정부 세제 정책에 변화가 있을 경우, 거래 시장도 크게 달라질 가능성이 있다.

특히 올 하반기는 8.31대책이 본격 시행되는 내년에 앞서 막바지 매물 처분 등이 있을 것으로 기대되기 때문에 이와 맞물려 세제에 따른 시장 영향이 클 가능성도 엿보인다.
다주택자를 중심으로 부동산 투자를 계획 중인 실수요자들은 올 하반기와 내년 달라지는 세제 내용을 잘 정리한 후 보다 세부담이 적은 전략을 세우는 것이 중요하며, 정부 정책에도 귀를 기울여야 한다.

마지막으로는, 무엇보다 부동산 투자에 있어 최종 수익률은 가시화된 가격 상승분에 세 부담을 합산한 결과라는 것을 잊지 않도록 하자. 만약 세부담이 내년에 크게 늘어난다고 해도 가격이 더 오를 수 있는, 보유 가치가 있는 부동산이라면 매도해선 안 된다는 것이다.

[부동산114 이미윤]

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