서울 강북지역 뉴타운이 유망 투자지역으로 떠오르고 있다. 그러나 섣부른 투자는 금물이다.
재개발 형식으로 사업이 진행되는 뉴타운은 투자방법, 투자 타이밍 등에 따라 수익 차이가 생기고 사업이 더디게 진행될 경우 자금이 묶이기 때문이다.

부동산 전문가들도 서울 강북지역의 뉴타운이 유망투자지역으로 부상하고 있긴 하지만 투자 베테랑들도 접근하기 어렵다고 조언하고 있을 정도다.

부동산 써브 함영진 실장은 “재개발 뉴타운 사업은 재건축과는 달리 각 사업장별로 각종 이해 관계가 복잡하게 얽혀 있는 곳이 대부분”이라며 “특히 묻지마 투자를 지양하고 신중에 신중을 거듭하고 난 뒤 판단해야 한다”고 말했다.

뉴타운 투자 어떻게 해야 하나
사업장별 이해관계 복잡, ‘묻지마 투자’는 금물

재개발 뉴타운 사업은 정부가 나서서 체계적으로 광역개발을 추진하는 것이다. 강력한 규제를 받고 투기의 온상으로 비춰지는 재건축과는 다르다. 타운 사업은 도시 내 노후 주택밀집지나 생활편의시설이 불량한 주거환경을 개선한다는 명분아래 지속적인 지원이 이뤄지고 있다.

현재 3차까지 발표된 서울 도심 내 뉴타운 사업은 향후 4차, 5차 등 호재에 따라 투자수요가 이동할 것으로 전망된다. 이를 바탕으로 서울 서북부를 중심으로 뉴타운 사업이 확산 되면서 돈 되는 사업지역에 관심을 갖는 사람들도 늘고 있다.

그러나 재개발 투자는 ‘고수’들도 쉽게 접근하기 어려운 상품이다. 뉴타운지역에 투자를 한다면 어떤 방법으로 투자할 것인지, 또 투자시기는 언제로 잡아야 할 것인지 등에 따라 수익 차이가 다르다.

특히 사업진행속도가 더딜 경우 상당기간 자금이 묶일 위험이 높다. 뉴타운 지역은 사업장별로 이해관계가 얽혀 있기 때문에 대부분 사업장의 재개발 속도가 느리다. 이에 따라 묻지마 투자는 지양하고 신중을 기해 알짜를 골라내는 요령이 필요하다.

튜타운 투자시 고려해야 할 것들은?

그러면 뉴타운 투자시 고려해야 할 점들은 어떤 것들이 있을까.
우선, 투자 대상 물건에 분양자격이 있는지 파악해야 한다. 집주인만 전적으로 믿거나 현지 소문만 쫒다가 개발 후 분양권을 얻지 못하는 상황에 처할 수 있다.

지분 쪼개기가 성행하는 다가구주택의 경우 건축물 준공이후 토지와 주택 소유자가 분리됐으면 분양권은 1인에게만 주어진다는 것도 명심해야 한다. 그러나 지난 2003년 12월 30일 이전에 분리된 주택(토지 규모 90㎡이상)은 준공 이후라도 관계가 없다.

다가구에서 다세대주택으로 구분 등기된 주택 역시 지난 2003년 12월 30일 이전에 등기가 완료됐어야 세대별 분양자격이 주어진다. 따라서 등기부 등본과 건축물 대장을 직접 확인해야 한다.
투자 전에 세심히 입지여건을 따져봐야 한다는 것도 잊지 말아야 한다. 사업이 장기화될 경우 임대가 되지 않으면 리스크는 그만큼 커진다.

임대 수요나 임대차를 위한 내부수리 비용은 물론 기존 세입자의 계약기간 체크도 필수다. 역세권 여부와 도심까지의 접근성, 조망권 등을 포함한 향후 지역별 호재까지 꼼꼼히 살펴야한다. 사업추진 속도 및 조합구성을 따져봐야 한다.

일부 재개발 지역의 경우 심각한 지분 쪼개기로 인해 건립 가구 수 보다 조합원수가 많거나 일분 분양분이 거의 없어 사업자체가 불가능 한 경우도 있다. 무리한 사업추진을 위해 조합원수를 맞추다 보면 중대형 면적이 거의 없는 아파트 단지로 전락할 수 있다.

서울시는 재개발사업장의 이같은 폐단을 없애기 위해 지난 7월 ‘도시 및 주거환경정비 조례’를 개정했다.
개정내용의 핵심은 지난 2003년 12월 30일 이전에 단독, 다가구 주택을 다세대주택으로 구분등기한 지분에 한해 2개 이상을 합쳐 전용면적 60㎡을 넘는 경우 권리가액에 따라 전용면적 85㎡ 초과 중대형을 분양받을 수 있게 허용했단 것이다.

서울시의 조례개정 후 과도한 지분 쪼개기로 사업성 악화가 우려됐던 성동구 옥수 12·13구역, 금호 13구역 등 재개발 단지들은 최근 조합원 지분 합치기 작업을 진행하고 있다. 뉴타운 투자시 고려해야 할 것은 고수익 보다 안정을 원하는 실수요자의 경우, 사업시행 인가 여부 및 조합내부 분쟁여부를 살펴야 한다.

재개발 사업장 가운데 사업절차가 마무리단계에 있는 단지는 지분값이 이미 오를 만큼 올라있는 상태이다. 따라서 투자 메리트는 떨어진다. 매물이나 지분 매입시 무허가건축물을 피하는 것도 뉴타운 투자시 고려 사항이다.

이는 재개발 구역내에 위치해 있더라도 무허가 건축물은 분양자격이 없는 경우가 많고, 조합측에서 매입하거나 조합정관을 통해 청산조합원으로 결정하는 경우가 있기 때문이다.

뉴타운 투자 관심 높은 이유는?

서울 강북지역 뉴타운 투자가 관심을 끌고 있는 데는 그만한 이유가 있다.
일부 재개발 사업장 지분 가격이 천정부지로 치솟았고 일반 분양 아파트의 청약경쟁률이 수백대 1을 기록하고 있기 때문이다. 수도권과 달리 1순위내에서 마감되는 현장도 뉴타운 사업장이다.

실제로 이달 분양에 들어갔던 삼성물산과 두산건설의 동대문 용두 재개발 구역과 길음뉴타운에서 높은 청약률을 기록했다. 두 사업장의 공통된 특징은 모두 순위내에서 마감됐다는 점.
삼성물산에 따르면 이달 동대문구 용두동 80-1일대에서 공급한 ‘래미안 용두’는 일반분양 물량 284가구가 모두 1순에서 높은 청약률을 기록한 것으로 나타났다.

삼성물산 이용섭 차장은 “112.33㎡의 평균 경쟁률은 111.5%”라며 “‘래미안 용두’의 높은 청약률은 지하철 2호선 용두역, 지하철 1호선 제기역 등이 도보 3～5분 거리인 초역세권 단지인데다 인근에 청계천, 용두근린공원 등을 이용할 수 있는 등 입지여건이 우수하기 때문”이라고 말했다.

‘래미안 용두’는 총 1천54가구의 매머드급 단지로 이 가운데 조합원분을 제외한 278가구를 일반에 분양했다. 두산건설이 이달 분양한 길음 뉴타운 ‘두산위브’도 순위내에서 마감했다. 길음뉴타운 두산위브는 총 548가구로 이 가운데 126가구를 일반분양했다. 분양가는 146.40㎡의 경우 3.3㎡당 1천530만원이다.

강북 뉴타운은 현재 33개 지구

서울시가 강남ㆍ북 균형발전을 목표로 중점적으로 추진 중인 뉴타운은 지난 2002년 시범뉴타운을 시작으로 3차례에 걸쳐 발표되어 현재 33개 지구가 있다. 소규모 사업장 별로 우후죽순 난개발이 이뤄졌던 기존과 달리 ‘공공기관’이 직접 나서 체계적으로 추진하는 통합 도시계획 사업이다.

정부는 지난해 6월 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’을 제정, 법제화를 통해 뉴타운 사업을 지원, 각종 절차상 혜택은 물론 빠른 사업추진이 가능하다.

현재 투자 유망지역으로 주목받고 있는 재개발 사업장은 ▲왕십리 뉴타운 ▲아현 뉴타운 ▲옥수동 재개발 구역 ▲한남동 옛 단국대 부지 ▲서부 이촌동 ▲은평뉴타운 ▲강북권 저평가된 재촉지구(재정비촉진지구) 등이 있다.

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