[토요경제=염유창 기자] 서울에서 평균 아파트 전셋값이 가장 비싼 지역은 서초구 인 것으로 조사됐다. 가장 싼 지역은 도봉구였다. 서초구와 도봉구의 전셋값 격차는 3억원이 넘어 서울의 전셋값 양극화가 더 심해졌다는 분석이 나오고 있다.

◇ 전셋값 격차 2년전보다 6000여만원↑
부동산 정보업체인 부동산써브는 서울 아파트(주상복합 포함) 118만4099가구를 대상으로 구별 평균 전셋값을 분석한 결과, 서초구는 4억8137만원으로 가장 높았고 도봉구는 1억6874만원으로 가장 낮았다고 1일 밝혔다.

두 지역간 평균 전셋값 차이는 3억1263만원으로, 2년 전 전세금 최고지역과 최저지역 간 차이인 2억4563만원보다 6610만원 늘었다.

지난 2011년 1월 서울에서 평균 전셋값이 높았던 곳은 역시 서초구로 3억9086만원에 달했다. 가장 낮은 곳은 금천구로 1억4125원이었다.

평균 전셋값 상위 5개구는 서초구(4억8137만원), 강남구(4억3659만원), 용산구(3억7582만원), 송파구(3억7036만원), 광진구(3억3160만원) 등이다. 하위 5개구는 도봉구(1억6874만원),금천구(1억7103만원), 노원구(1억7146만원), 강북구(1억8639만원), 중랑구(1억8583만원) 등이다.

박정욱 부동산써브 연구원은 “서울 내에서도 전셋값이 양극화되며 지역별 격차는 더욱 커졌다”며 “전세값 강세지역인 강남3구와 용산구는 올해 역시 전세 상승세가 지속될 것으로 보여 서울 지역간 전셋값 격차는 당분간 좁혀지기 어려울 것”이라고 말했다.

◇ 매매가 하락이 전셋값 상승 불러
이 같이 일부 지역의 전셋값이 상승한 것은 강남3구등 고가 아파트의 매매가가 떨어진 것에서 기인한다는 분석도 나온다. 전셋값 상승폭이 큰 아파트일수록 매매가격이 더 많이 떨어진 것으로 나타났기 때문이다.

지난해 12월 26일 부동산정보업체 부동산114가 2011년 말부터 2012년 11월까지 전셋값이 오른 서울 아파트 48만5000여세대의 매매가격과 전세가격을 비교한 결과 전세가격 상승폭이 더 클수록 매매가격 하락률이 더 큰 것으로 나타났다고 밝혔다.

조사에 따르면 전세가가 15% 초과 상승한 아파트의 매매가는 평균 8.8% 떨어져 가장 큰 하락폭을 보였다.

전세가격이 10% 초과~15% 미만 상승한 경우 매매가격이 6.1% 하락했고, 전세가격이 5% 초과~10% 미만 상승한 경우에는 5.7% 떨어졌다.

최성헌 부동산114 연구원은 “그동안 많이 올랐던 강남3구 등 고가 아파트가 많은 지역의 매매가격 하락폭이 크게 나타나고 있다”며 “이 지역에 그대로 거주하고 싶은데 가격이 떨어지다 보니 매매는 부담스럽고 대신 전세로 거주하려는 수요가 많아 전셋값 상승폭이 큰 것”이라고 설명했다.

실제 아파트 전세가격이 15%초과해 상승한 아파트의 경우 다른 구간 아파트에 비해 더 높은 매매가격과 전세가격을 형성하고 있는 것으로 조사됐다.

전세가격이 15%초과해 상승한 아파트의 매매가격은 지난해 11월말 기준으로 3.3㎡ 2327만원으로 서울 평균 3.3㎡당 매매가격 1664만원에 비해 664만원 높게 형성돼 있다

이 구간의 3.3㎡당 전세가격도 1030만원으로 서울 평균 전세가격 856만원에 비해 174만원 높은 것으로 나타났다.

◇ 신혼부부 수요 몰리기도
서울은 업무시설과 도심 주변, 상대적으로 저렴하면서 교통이 편리한 지역을 중심으로 신혼부부 등 수요가 몰리며 올랐다. 동작(0.19%), 강서(0.14%), 성동(0.13%), 강남(0.12%), 동대문(0.09%), 송파(0.07%), 은평(0.06%), 영등포(0.06%) 등이 상승한 것으로 나타났다.

동작은 신혼부부 수요와 인근 서초 재건축 이주 여파로 올랐다. 신대방동 보라매아카데미와 상도동 래미안상도 1차, 흑석동 한강현대 등 중대형이 1000만~2000만원 올랐다. 강서는 9호선 주변 염차동 극동, 삼성관음 등 중소형이 500만~1000만원 올랐다.

신도시는 분당(0.02%), 산본(0.02%), 평촌(0.01%) 등이 조금 올랐고 일산과 중동은 주간 변동이 없었다. 분당은 이매동 이매 동신3차, 구미동 무지개LG 등 중소형이 500만원 가량 올랐다.

수도권은 인천(0.07%), 의왕(0.06%), 광명(0.04%), 이천·용인(0.01%) 등이 올랐다. 인천은 중소형 아파트 수요로 오류동 신동아, 동춘동 대림2차, 작전동 코오롱 등이 500만~1000만원 올랐다.

광명은 주변 디지털단지 수요와 더불어 신혼부부 등 새 아파트 수요가 꾸준했다. 하안동 주공9단지, 광명동 현진에버빌 등 중소형이 150만~500만원 상승했다.

◇ “전셋값 상승 계속될 것” 전망
건설산업연구원은 2013년 부동산시장 전망을 통해 올해 전세가격이 지난해에 비해 4% 상승할 것으로 전망하고 있다. 허윤경 연구위원은 “수도권의 아파트 입주물량이 감소하고 전국적으로 도시형 생활주택 등 소형주택의 입주가 증가하며 전세는 지난해(3.8% 추정)와 비슷한 4%대의 상승률을 보일 것”이라고 예상했다.

주택산업연구원도 지난해 발표한 보고서를 통해 올해 전세값이 1.3% 상승할 것으로 내다봤다. 수도권은 1.8% 오르고, 지방은 0.4% 떨어질 것으로 전망했다. 김덕례 연구위원은 “수도권의 경우 전세가격이 올해에도 소폭 상승세를 나타낼 것으로 전망되고, 지방의 경우 세종시·혁신도시 등 일부 지역을 제외하면 떨어질 것으로 보인다”고 설명했다.

수도권 전세값이 폭등할 것이란 전망도 나오고 있다. 부동산정보업체 리얼투데이 양지영 팀장은 “지난해 수도권 입주물량이 2001년 이후 최저치인 10만7000가구이고, 올해는 이보다 줄어든 8만7000여가구로 전망된다”며 “반면 올해 만기가 도래하는 전세 재계약 물량은 수도권에서만 132만건에 달해 수도권 전세가 폭등이 재연될 것”이라고 설명했다.

특히 전월세 재계약 시점과 이사철이 맞물린 3월 전세대란이 일어날 것이란 우려가 커지고 있다.

부동산정보업체 부동산써브가 전월세 거래의 재계약이 통상 2년 단위로 이뤄진다는 점을 감안해 2011년 거래된 전월세 거래량을 집계해 2013년 재계약 만기 대기건수를 예측한 결과, 올해 3월 재계약이 도래하는 물량은 연중 최대인 14만1587건으로 나타났다. 전세대란이 가장 우려되는 시기인 셈이다.

부동산써브 관계자는 “봄 이사철과 신학기로 인한 학교 전학 수요가 겹친 올해 봄 전세난이 가장 심각할 것”이라며 “적어도 2분기까지는 현재의 전월세금 상승세가 이어질 가능성이 높다”고 진단했다.

부동산업계 종사자들은 수도권 전세값 강세가 상반기까지 지속되다가 이후에는 점차 안정될 것으로 내다보고 있다.

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