[토요경제=문혜원 기자] # 직장인 A씨는 하반기에 신규 아파트로 이사할 예정이다. 그런데 이번 정부 대출규제가 내려지면서 은행들의 대출중단사태가 터지자, 불안에 휩싸였다. 이에 새 분양 아파트로 이사할 시 주택담보대출을 못 받는지가 궁금해 은행에 문의했다.

# 결혼을 앞두고 있는 B씨와 C씨는 신혼집을 마련하기 위해 주 거래 은행이기도 하고 주택담보대출을 전용으로 판매한 농협은행에서 전세대출을 하려고 했다. 하지만 이번 정부의 대출한도 규제 시행 발표와 동시에 대출이 중단되면 어떻게 할지 막막한 상황에 있다.

27일 금융권에 따르면 정부가 가계대출 조이기 일환의 고강도 대출규제 여파로 은행들이 대출중단, 신용대출 한도 축소 등을 연이어 결정하면서 ‘대출절벽’ 우려도 커지고 있다. 특히 가계부채의 중심인 주택담보대출이나 전세자금대출 받기가 더 어려워 질 전망이다.

이러한 가운데 실제 부동산실수요자들은 집을 마련할 시 받는 집단대출이나 전세대출 등에 어떻게 규제적용이 되는 지가 궁금해 은행 등에 관련 문의도 속출하고 있다.

Ｑ. 신규 분양 아파트로 이사할 시 받는 대출 적용은 규제대상에 있나?

A. 사례 A씨의 질문에 대한 답은 결론부터 말하자면, 이번 규제대상에선 제외다. 이유는 신규 분양 아파트로 이사할 때 받는 대출은 집단대출이기 때문이다.

기본적으로 집단대출은 이주비, 중도금, 잔금대출 등 3종 세트가 필요하다.

은행권 관계자에 따르면 이 대출의 경우는 소위 주택구입자금 대출로 취급하고, 통상 구입 자금 대출은 부동산담보대출의 일종인데, 이러한 주택구입자금 대출은 큰 틀에서 부동산대책을 먼저 추진했던 8.2대책, 12·16대책 등에서 나온 대책에 적용된다.

따라서 먼저 시행했던 제도 이전에 나온 취급된 집단대출이므로 이번 대출규제에는 포함되지 않는다. 즉, 당시 나오던 큰 틀에 나오던 정책 이후 사업승인을 했거나 분양에 대한 가시화 된 것들은 영향이 없다.

다만 특정 제도가 시행된 이후 시점으로 사용승인이 나거나 입주자 공고가 뜬 경우에는 규제를 적용받을 수 있다.

또한 이번 정부의 규제 정책 스탠드는 총량규제에 맞춰져 있다. 따라서 분양받기 위해 받는 대출은 DSR적용한도가 줄여줄 수는 있다.

하지만 이 부분도 차주별 개인 소득금액 대비 한해 산출되므로 무조건 받기 어렵다기 보다는 소득금액 대비 신용등급이 높으면 대출을 받는 데는 문제가 없지만 대출을 했던 이력이 많이 있거나 소득증빙 대비 줄었으면 한도도 낮춰질 수밖에 없다.

한 은행 관계자는 “지금 당국이 규제하는 건 신용대출 위주고 총량규제를 하는 것은 가계대출과 다른 개념”이라며 “주택담보대출은 사실상 농협은행만 다뤄왔고 나머지 은행들은 한도 범위에 있기 때문에 무조건 대출 문을 닫지는 않는다”고 말했다.

금융위도 이번 신규대출규제 관련해 신 분양자들은 주택담보대출을 받을 때 크게 영향을 받지 않는다는 설명이다.

금융위 관계자는 “통상 연말, 은행들의 대손충당금 산출을 통한 재무제표 기준날짜로 한도성 금액을 결정하고 있다”며 “한도성 미사용잔액 충당금을 쌓는 것은 기존에 있던 한도성 여신의 경우엔 구분이 없기 때문에 기존 대출자들에 한해 해당된다”고 말했다.

Ｑ. 전세대출 규제 적용 범위는 어떻게 될까?

A. 위 두번째 사례 신혼부부의 경우는 흔하게 가질 수 있는 궁금증으로 비춰진다. 한 부동산전문가에 따르면 무조건 전세대출을 받지 못한다기 보다는 이 역시 차주자 소득대비 대출 금액을 산정하므로 소득비율을 따지는 것이 중요하다.

대출 대상은 부부합산 연소득 7000만원 이하여야 하며 순 자산가액 3조94억원 이하 무주택 세대주라면 누구나 대출을 받을 수 있다. 단, 소득은 세전기준으로 산정된다. 또한 혼인기간 7년 이내 및 결혼예정자도 가능하다.

대출 금리는 연 1.55%에서 2.10%에 해당되며 부부합산 연소득에 따라 기간별 금리는 다르게 책정될 수 있다. 대출 이용기간도 10년, 15년, 20년, 30년 등으로 있어 기간별로 선택하면 된다.

참고로 상환방법은 비거치 또는 1년 거치 원리금균등분할상환과 원금균등분할상환, 체증식상환 방식 등이 있다.

거치기간은 대출을 받은 후 원금 상환 없이 이자만 납부하는 기간을 뜻한다. 다만, 무주택이어야 한다는 조건이 성립돼야 한다.

Q. 일부 은행 전세대출 중단으로 제2금융권 ‘풍선효과’ 우려

A. 최근 금융당국이 발표한 은행권 가계대출 추이현황을 살펴보면 7월 말 기준 주담대 잔액은 연말 대비 3% 증가했다.

은행별로는 NH농협은행이 8.27%로 가장 크게 늘었고 하나은행(4.12%), 신한은행(2.04%), KB국민은행(1.72%), 우리은행(1.42%)이 뒤를 이었다.

NH농협은행은 전세대출을 비롯한 주담대 상품을 많이 취급한 은행이었기 때문에 가계대출비율이 높아 대출상품을 중단조치를 내린 것이다.

SC제일은행도 일부 주담대 상품 운영을 중단했다. 우리은행은 3분기 한도 소진으로 인해 9월 말까지 전세대출 상품 운영을 중단했다.

특히 은행권 가계대출 비율은 임대차보호 3법 통과 이후 전·월세 가격이 급등하면서 전세대출 수요가 주담대 급증으로 이어졌다.

주요 5대 은행 가계대출 가운데 전세대출이 차지하는 비중은 올해 특히 더 상승한 모습을 보였다.

올해 1월부터 7월 동안 전세대출이 차지하는 비중은 KB국민은행이 13.3%에서 14.6%로, 신한은행 19.9%에서 20.8%, 하나은행 16.6%에서 18.1%, 우리은행 14.8%에서 16.5%, NH농협은행 15.2%에서 15.8%로 각각 상승했다.

특히 전세대출 수요는 지속적으로 증가하고 있다. 이 역시 전셋값 상승과 함께 7월부터 시행된 차주별 총부채원리금상환비율(DSR) 적용에서 전세대출이 제외됐기 때문으로 분석된다.

금융권에서는 이미 전세대출을 중단한 일부 은행으로 인한 제2금융권에 대출하려는 이들이 몰릴 것으로 예상해 ‘풍선효과’도 우려가 제기되고 있다.

한 금융권 관계자는 “가계대출관리로 인한 정부의 본격적인 대출 압박 수위가 높아지면서 주택담보대출과 신용대출을 미리 받아 놓으려는 금융소비자의 ‘가수요’도 예상되고 있다”고 말했다.

그러면서 이 관계자는 “주택분양을 하기 위한 대출을 계획하는 사람, 전세계약이 예정돼 있는 사람 등은 은행에 미리 얘기해 승인을 받을 수 있는 부분이 있으니 잔금을 지급하기로 한 날 시점으로 해서 계산해 미리 준비하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다”고 전했다.

따라서 잔금까지 한 달이 남지 않은 사람은 최대한 빨리 대출 신청을 하고, 한 달 이상 남은 사람은 매매 스케줄 조정이 가능하면 잔금날짜를 당기는 방법이다.

또한 이 관계자는 “신규 대출을 희망하는 실수요자들은 반드시 현 고정금리 대출을 받는 것을 고려해야 한다”는 조언도 남겼다.

현재 은행들이 신규 대출을 중단하는 정도의 조치는 아니더라도 대출 금리를 인상하는 방식으로 대출 옥죄기에 나서고 있기 때문이다.

실제 5대 시중은행의 대표 신용대출 상품 금리는 올해 1월 최저 연 2.19%, 최고 연 3.74%였지만 지난 19일 기준 최저 금리는 연 2.28%, 최고 금리는 연 4.01%로 높아졌다.

주택담보대출 변동금리는 지난 1월 말 연 2.417∼4.071%에서 19일 연 2.48∼4.65%로 금리 상단이 0.6%포인트가량 상승한 상태다.

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