▲금융감독원 [연합뉴스]

 

부동산신탁사의 위험관리가 책임준공형 프로젝트파이낸싱(PF)에서 분양계약과 보증보험, 지역주택조합 자금관리 업무까지 확대되고 있다. 계약상 책임을 제한하는 특약을 제대로 설명하지 않으면 신탁재산을 넘어 회사 고유자금으로 손실을 부담할 수 있어 금융당국도 선제적인 건전성 관리에 나섰다.

금융감독원은 10일 서울 여의도 금융투자협회에서 14개 부동산신탁사 준법감시인과 경영관리 담당 임원을 대상으로 간담회를 열고 책임한정특약 관련 소송과 보증보험증권, 지역주택조합 자금관리 대리사무 등을 점검했다.

이번 간담회의 특징은 기존 신탁업계 건전성 관리의 중심이었던 책임준공형 토지신탁 외에도 분양계약 과정에서 발생할 수 있는 법적 책임을 별도의 위험요인으로 다뤘다는 점이다.

책임한정특약은 관리형 토지신탁 등에서 신탁사가 분양계약상 책임을 지더라도 이를 신탁재산과 신탁계약의 업무 범위로 제한하는 조항이다. 특약이 정상적으로 적용되면 신탁사의 고유재산까지 책임 범위가 확대되는 것을 막을 수 있다.

그러나 대법원은 지난 2월 책임한정특약이 수분양자의 계약 체결 여부에 직접적인 영향을 줄 수 있는 중요한 내용이라고 판단했다. 신탁업계에서 일반적으로 사용하는 특약이라고 하더라도 전문지식이 없는 수분양자가 내용을 당연히 알 수 있다고 보기 어렵기 때문에 신탁사가 별도로 설명해야 한다는 취지다. 설명의무를 지키지 않았다면 신탁사가 해당 특약을 근거로 책임을 제한하기 어렵다.

특약 자체의 효력이 부정된 것은 아니다. 대법원은 앞서 2025년 7월 관리형 토지신탁에서 신탁사의 책임을 신탁재산 범위로 한정하는 특약 자체는 유효할 수 있다고 판단했다. 이에 따라 신탁사 입장에서는 특약을 계약서에 두는 것만으로 충분하지 않고 수분양자에게 내용을 실제로 설명했는지가 새로운 소송 리스크로 떠올랐다.

금감원이 이번 간담회에서 분양계약서의 강조 표시 등 설명 절차 개선을 주문한 배경이다. 신탁사가 설명의무를 충실히 이행하지 않아 분양계약 해제 소송에서 패소하면 계약금 반환 등에 회사 고유자금이 투입될 가능성이 있다.

기존 PF 부실에 따른 재무 부담이 아직 해소되지 않았다는 점도 부담이다. 올해 상반기 말 KB·신한·하나·우리금융 계열 부동산신탁사 4곳의 고정이하자산 비율은 평균 80.38%에 달했다. 책임준공 의무를 둘러싼 소송과 부동산 경기 침체, 사업장 지원을 위한 신탁계정대 투입 등이 건전성 악화 요인으로 작용했다.

금융당국은 이미 책임준공형 토지신탁에 대한 규제를 강화해왔다. 부동산신탁사가 무리하게 책임준공형 사업을 늘리지 못하도록 신탁 위험액 한도를 도입하고 순자본비율(NCR) 산정 기준도 손질했다. 신탁사는 토지신탁 규모를 단계적으로 자기자본 범위 안으로 낮춰야 한다.

이번에는 보증보험증권도 새로운 내부통제 대상으로 제시됐다. 일부 PF 사업에서 신탁사가 시행사를 위해 인허가 기관에 보증보험증권을 제출한 뒤 시행사의 채무불이행으로 비용을 부담하는 사례가 나타났기 때문이다. 신탁사가 직접 대출을 실행하지 않더라도 업무 과정에서 부담한 보증성 의무가 실제 비용으로 전환될 수 있다는 의미다.

지역주택조합 사업의 자금관리도 제도화 대상에 올랐다. 신탁사는 조합 사업에서 자금관리 대리사무를 맡는 경우가 많지만 관련 법적 분쟁이 이어지는 데 비해 업계 공통 기준은 마련되지 않은 상태다.

금감원은 금융투자협회와 신탁업계가 참여하는 공통 가이드라인을 만들어 조합 가입자 피해와 신탁사의 법적·평판 위험을 함께 낮출 계획이다. 다만 현재 단계는 가이드라인 제정 방침을 밝힌 것으로, 구체적인 자금 집행 기준과 신탁사의 책임 범위는 향후 논의 과정에서 확정될 예정이다.

금감원의 신탁업계 감독은 책임준공 실패에 대비해 충당금을 쌓는 사후 손실관리에서 계약서 작성과 설명, 보증 제공, 자금집행 단계에서 위험을 차단하는 방식으로 범위가 넓어지고 있다. 신탁사에는 앞으로 사업 수주 단계의 PF 위험뿐 아니라 개별 계약과 대리사무에서 발생할 수 있는 고유재산 손실까지 관리해야 하는 부담이 커진 셈이다.

 

토요경제 / 위아람 기자 moon@sateconomy.co.kr 

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